Для інвестора-новачка більшість проектів готельної нерухомості в Буковелі дуже схожі один на одного. Всі представлені красивими картинками, обіцяють тишу, чарівні краєвиди Карпат і рясніють цифрами прибутковості.
Виникає закономірне питання: який саме об’єкт вартий уваги?
Ми попросили Ігоря Мироненка, CEO відомої своїми незвичайними архітектурними рішеннями девелоперської компанії «Перспектива Груп», пояснити, як слід діяти потенційному інвестору на цьому ринку.
“Перше, що важливо позначити відразу, – це потенційна прибутковість. У нерухомості вона, як правило, складається з двох частин: операційної прибутковості – регулярного грошового потоку від експлуатації, і капіталізації – приросту вартості об’єкта за період володіння. В одних проектах заявляють до 8%, в інших – до 15% і вище, але вже з урахуванням капіталізації. Однак важливо розуміти: всі обіцяні цифри – лише прогнози різного ступеня достовірності, які зроблені в період високої волатильності ринку. Зрозуміло, з великою ймовірністю можна стверджувати, що за відсутності грубих прорахунків будь-який проект в цій ніші буде прибутковим. Але реальний потенціал прибутковості залишається оціночним і залежить як від фактичного операційного результату (NOI), так і від динаміки вартості активу, на яку впливають ринкові умови і ставки капіталізації. Іншими словами, які б відсотки не називалися, найчастіше це орієнтир, а не базис для прийняття рішення“, – пояснив Ігор.
Більшість прогнозів щодо прибутковості розраховані виходячи з поточної динаміки завантаження готелів у Буковелі та на курортах карпатського регіону в цілому. При цьому дані за 2020–2025 роки демонструють високу волатильність при збереженні загального висхідного тренду. На практиці такі розрахунки не в повній мірі враховують можливі ринкові коливання і стрес-сценарії – так само як і потенціал додаткового зростання. Іншими словами, фактична прибутковість може виявитися як вищою, так і нижчою за заявлені значення.
Останнім часом в експертному середовищі лунають побоювання, що після перемир’я туристичний попит в Карпатах може знизитися через повернення українців до закордонних поїздок. Дійсно, відчинені кордони можуть стати причиною деякого зниження потоку внутрішніх туристів.
Але при цьому вже є чимало фактів, які вказують на зворотну тенденцію – курорти класу Буковеля будуть стабільно затребувані європейським туристом:
- По-перше, Карпати є воротами в Україну для гостей з Європи. Тобто значна частина туристичних маршрутів післявоєнної України зачепить всі всесезонні курорти – Буковель, Трускавець та ін.
- По-друге, за роки війни українці усвідомили, що «український сервіс» виявився досить конкурентоспроможним в Європі і став свого роду брендом. А «сарафанне радіо» просуває цю ідею вже за межами діаспори.
- По-третє, той самий Буковель та інші курорти Карпат отримали істотний поштовх розвитку саме в результаті туристичного буму воєнного часу. Інфраструктура тут змінилася і кількісно, і якісно.
Таким чином, вже зрозуміло, що частина внутрішньоукраїнського попиту буде замінена європейським. Але хто наш новий потенційний турист? І як вибрати нішу для інвестицій, яка залишиться актуальною після перемир’я.
Європейський турист звик до високих цін на гірськолижних курортах, і за цим параметром Буковель цілком порівнянний з альпійськими напрямками. Однак європеєць також вимогливий до рівня сервісу – як до заявленої «зірковості» готелю, так і до візуальної складової: дизайну, стану номерів, громадських зон. Тому перший критерій успішності інвестиційного проекту в післявоєнних реаліях – це правильний ринковий сегмент: готель повинен відповідати очікуванням європейської аудиторії за класом і рівнем виконання.
“Якщо ми сьогодні вибираємо ніші, які будуть максимально зберігати затребуваність після миру в Україні – рецепт універсальний. Як показує практика морських курортів нашої країни, при будь-якій волатильності попиту стабільно затребуваними залишаються high-end і low-end сегменти. Інакше кажучи, найдорожчі і найдешевші варіанти з прийнятним для середнього туриста рівнем обслуговування. Профіль попиту європейського гостя лише зміщує акценти в бік преміальності”, – уточнює Ігор Мироненко.
І, звичайно ж, ніхто не скасовував такі якісні показники, як архітектура, інтер’єр номерів, інфраструктура, досвід і репутація компанії, що обслуговує готель, та, без сумніву, компетентність забудовника.
“Більшість інвесторів прагне вкладати гроші тільки в проекти, що активно будуються. Так вони мінімізують ризики. З одного боку це дуже правильно. Але в високий сезон в Буковелі для комфорту відпочиваючих всі будівництва зупиняються адміністрацією курорту. І ніхто не скасовує ризик того, що готель може зупинитися на рівні третього поверху або навіть фінішної обробки через брак коштів або прорахунки при проектуванні. Тому є більш універсальний рецепт – портфоліо і репутація забудовника”, – додає девелопер.
Не меншу роль відіграє компетентність і репутація керуючої компанії.
“Якщо від забудовника залежать тільки будівлі, інфраструктура і зовнішній вигляд готелю, то реальна прибутковість проекту на 100% пов’язана з керуючою компанією. У разі сильних репутаційних витрат навіть міцний бренд може похитнутися. І якщо дрібну незручність у номері гість ще пробачить, то 40 хвилин очікування на рецепції – ніколи”, – зазначає експерт.
Цієї зими відгуки в системі Google Maps красномовно показали, хто і на якому рівні забезпечує сервіс у Карпатах.
«На сьогоднішній день ми вважаємо найбільш перспективним і передбачуваним для прибутковості high-end сегмент Буковеля, розрахований на преміальний сімейний відпочинок, а також закордонних туристів», – резюмує CEO компанії Перспектива Груп і готелю Forrest Resort, Ігор Мироненко.
“Саме таке бачення готельної нерухомості втілюється в проекті Forrest Resort, тому в ньому немає випадковостей. Тихий район курорту поруч із центром – біля Mountain Residence, прямий вихід на лижі, преміальна архітектура, що забезпечує єдність з природою, і одна з найбільш компетентних керуючих компаній на ринку – Maestro Hotel Management з досвідом обслуговування готелів 5*, яка з самого початку бере участь у розробці проекту. На нашу думку, все це – формула успіху нових готельних проектів у Карпатах. Амбітна архітектура нам звична – наші проекти “Вежі” та “Амфітеатр” йшли в глибокому авангарді і стали впізнаваними символами на карті України. Зараз ми хочемо створити свій символ на карті Буковеля”.
Отже, рецепт успішних інвестицій в нерухомість Буковеля і Карпат в цілому включає чотири ключові фактори:
- правильно обрану ринкову нішу;
- привабливий і детально опрацьований проект;
- сильну репутацію девелопера;
- компетентність готельної керуючої компанії.
Тому потенційному інвестору важливо орієнтуватися не на заявлену прибутковість і красиву «обкладинку», а глибше аналізувати стійкість проекту до потенційних ринкових коливань, його відповідність очікуванням потенційних клієнтів і якість управління після здачі в експлуатацію.
